4 Kredit Pemilikan Tanah Bank Terbaik (Pengalaman Aku 2019)

Ingin punya tanah tapi belum punya uang. Atau mau investasi properti di tanah tapi belum ada dana. Anda sanggup memanfaatkan kredit pemilikan tanah bank. Ada 4 jenis kredit kredit pemilikan tanah (KPT) yang sanggup dimanfaatkan untuk beli tanah kavling di 2019. Ikuti pengalaman saya mereview cara pengajuan kredit kepemilikan tanah, apa bank penyedia kredit pemilikan tanah, mana paling untung dan tips beli tanah kredit.

Properti merupakan salah satu pilihan dalam investasi. Tuhan hanya membuat bumi satu kali.

Menurut quote terkenal, “Buy land, they’re not making it anymore”.

Itu yang terpikir oleh saya ketika ingin investasi properti di tanah. Kenapa bukan rumah ?

Kalau beli properti untuk pribadi Anda tempati, rumah ialah pilihan alasannya tidak perlu repot. Beli sanggup pribadi tinggal, tidak perlu memikirkan proses desain dan berdiri yang membutuhkan waktu, dana, tenaga serta pikiran yang tidak kecil.

Kecuali Anda ingin membangun rumah dengan desain sendiri. Perlu beli tanah dahulu.

Disamping itu, jikalau mau beli properti untuk investasi, Anda membeli tanah kavling yang sanggup jadi pilihan alasannya beberapa alasan:

Pertama, tidak perlu mengeluarkan biaya pemeliharaan. Rumah butuh pemeliharaan, maintenance, yang tidak kecil setiap tahun. Buat yang sudah punya rumah, niscaya tahu bahwa seteap tahun niscaya ada saja keluar biaya untuk pemeliharaan rumah.

Kedua, berdasarkan sejumlah distributor properti yang saya ajak diskusi, kenaikan harga properti paling besar tiba dari kenaikan harga tanah dibandingkan rumah. For your info, developer menikmati margin paling besar dari tanah.

Ketiga, ini lebih ke alasan pribadi, yang mungkin juga Anda alami, saya ingin pensiun kembali ke kampung halaman. Mulai dari kini sudah ingin mencicil mempunyai tanah alasannya tahu harga tanah akan meningkat setiap tahun.

Kalau beli tanahnya nanti, sewaktu sudah pensiun, harga tanah niscaya sudah melambung dan balasannya luas tanah yang sanggup dimiliki terbatas.

Oke, investasi tanah jadi pilihan. Tapi, dilema berikutnya ialah uangnya dari mana untuk beli tanah.

Selama ini, kita tahu bahwa bank menyediakan kredit KPR untuk beli rumah. Bagaimana dengan beli tanah kavling kredit ?

Saya melaksanakan penelusuran di 2019, menanyakan ke beberapa bank soal kredit untuk mempunyai tanah. Apa saja pilihan sumber pembiayaan untuk beli tanah.

#1 Kredit Pemilikan Tanah (KPT)

Bank menunjukkan kredit pemilikan tanah (KPT). Kredit kepemilikan tanah ialah memberikan pembiayaan kepada nasabah untuk membeli tanah.

Biasanya, bank memberikan kredit pemilikan tanah sebesar 70% sd 80% (tergantung kebijakan bank) dari nilai appraisal bank atas tanah. Misalnya, hasil appraisal bank atas tanah ialah Rp 100 juta, maka bank hanya menyediakan kredit paling besar Rp 70 juta (jika 70% pembiayaan).

Yang penting jadi perhatian ialah sejumlah persyaratan bank dalam kredit pemilikan tanah soal kondisi dan status tanah tersebut:

• Tanah harus bersertifikat Hak Milik (SHM). Jika tanah masih berstatus belum pecah atau masih atas nama developer, bank tidak akan sanggup memberikan kredit atas tanah tersebut
• Tanah berlokasi di perumahan, contohnya dalam cluster tertentu. Jika tanah tidak dalam lokasi perumahan, bank tidak akan bersedia mengucurkan kredit tanah
• Tanah sudah harus dibangun rumah dalam jangka waktu tertentu, contohnya dalam 3 tahun. Nasabah akan menandatangani surat yang menyatakan kesediaan untuk membangun rumah di tanah yang di kredit dalam waktu tertentu.
• Tenor sumbangan kredit tanah pendek, yaitu paling usang 5 tahun. Berbeda dengan KPR yang sanggup hingga 25 tahun. Tenor kredit tanah yang pendek, punya konsekuensi membuat cicilan pembayaran menjadi lebih tinggi.

Pengalaman saya, syarat – syarat ini bukan hal yang mudah, walaupun tidak berarti mustahil.

Saya pernah mengajukan kredit tanah dari bank di perumahan tertentu dan berhasil mendapat kredit. Tujuan saya beli tanah terlebih dahulu waktu itu ialah untuk membangun dengan desain sendiri.

Lokasi tanah yang saya ambil kredit di perumahan, kebetulan status tanah sudah SHM dan saya segera berdiri sesudah kredit tanah disetujui. Bahkan, sesudah pembangunan rumah berjalan, saya mengajukan kredit renovasi ke bank untuk membiayai pembangunan.

Sejauh ini, bank penyedia kredit pemilikan tanah ialah bank konvensional dan bank syariah:

Bank Konvensional

• Kredit Pemilikan Tanah BTN. Saat ini, BTN hanya menyediakan kredit pemilikan tanah untuk lahan perjuangan pembangunan perumahan yang diajukan oleh tubuh usaha. BTN belum mempunyai kepemilikan tanah untuk konsumer.
• Kredit Pemilikan Tanah BNI. BNI Griya menyediakan kredit perumahan yang salah satunya untuk kredit pemilikan tanah kavling, dengan persyaratan Warga Negara Indonesia; usia Minimum 21 tahun ketika pengajuan, dan usia maksimal ketika kredit lunas 55 tahun (karyawan) dan 65 tahun (profesional dan wiraswasta)
• Kredit Pemilikan Tanah CIMB Niaga. KPR Xtra CIMB NIAGA menyediakan kredit pemilikan tanah dengan persyaratan Warga Negara Indonesia berdomisili Indonesia dan usia minimal 21 tahun. Karyawan, wiraswasta atau profesional sanggup mengajukan KPR Niaga.
• Kredit Pemilikan tanah Maybank. KPR Maybank sanggup untuk pembelian tanah dengan persyaratan: warga negara Indonesia; usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun (untuk karyawan) dan 65 tahun (untuk pengusaha / profesional) ketika kredit berakhir; mempunyai penghasilan rutin; usang kerja atau perjuangan minimal 2 tahun (untuk karyawan) atau 3 tahun (untuk pengusaha / profesional); Lokasi daerah tinggal, daerah bekerja dan objek jaminan harus berada di wilayah operasional Maybank.
• Kredit Pemilikan Tanah BCA. BCA belum mempunyai kredit tanah tetapi sanggup memakai Refinancing atau Multiguna di BCA untuk kepemilikan tanah secara kredit.
• Kredit Pemilikan Tanah Bank Mandiri. Bank Mandiri belum mempunyai kredit tanah tetapi sanggup memakai Refinancing, Multiguna atau KTA Payroll di Bank Mandiri untuk kepemilikan tanah secara kredit.

Bank Syariah

• Kredit Pemilikan Tanah BNI Syariah. BNI Griya iB Hasanah menyediakan kredit untuk membeli tanah kavling, namun berlaku ketentuan dalam jangka waktu 1-2 tahun, tanah tersebut sudah harus dibangun rumah
• Kredit Pemilikan Tanah BRI Syariah. Pembelian tanah kavling dengan luas ≤ 2.500 meter2 di dalam kompleks perumahan (real estate) dengan tenor maksimum 5 tahun khusus untuk pembiayaan tanah kavling siap berdiri sebagai persiapan untuk pembangunan rumah.

#2 Kredit Multiguna

Kredit kepemilikan tanah mempunyai sejumlah persyaratan, menyerupai yang disebutkan diatas, yang tidak semua kondisi tanah yang ingin Anda miliki sanggup memenuhinya.

Salah satunya, yang kerap saya jumpai, ialah tidak semua tanah kavling berstatus SHM. Kebanyakan tanah kavling di perumahan masih berstatus belum pecah alasannya akta masih atas nama developer.

Kemudian, syarat harus dibangun dalam jangka waktu tertentu, juga tidak gampang alasannya seringkali Anda membeli tanah belum tahu kapan akan dibangun. Bisa 3 tahun, 5 atau bahkan 10 tahun lagi.

Jika, kredit pemilikan tanah tidak bisa, apa alternatifnya ?

Anda sanggup mengambil kredit multiguna. Kredit multiguna tidak membatasi tujuan penggunaan dana kredit. Anda sanggup gunakan kredit multiguna untuk maksud apapun, termasuk beli tanah.

Tapi, kredit multiguna ini wajib ada jaminan. Jadi, ketika mengajukan kredit multiguna, Anda harus menyerahkan jaminan ke bank sebagai syarat pengajuan kredit.

Jenis jaminan sanggup properti rumah, tanah atau kendaraan atau aset lainnya. Bank akan menilai jaminan dengan proses appraisal dan hasil evaluasi jaminan yang dipakai bank untuk memilih nilai kredit yang sanggup diberikan.

Keuntungan utama kredit multiguna ialah Anda tidak perlu syarat macam – macam (dari status dan kondisi tanah) menyerupai kredit tanah untuk sanggup mengambil tanah secara kredit.

Ada beberapa kredit multiguna yang sanggup jadi pilihan untuk beli tanah, yaitu: Kredit Multiguna BCA dengan bunga bersaing, Multiguna Bank Mandiri, BNI dan bank – bank lainnya.

Tapi bagaimana jikalau tidak punya jaminan ?

#3 Kredit Tanpa Agunan

Setelah kredit multiguna, masalah Anda ialah jaminan. Bagaimana jikalau tidak punya jaminan ?

Jalan keluarnya ialah ambil kredit tanpa agunan (KTA). Serius ?

Bukankah KTA ini bunga tinggi dan plafon rendah, sehingga dianggap tidak cocok untuk kredit tanah.

Tetapi, ketika ini sudah ada kredit KTA yang punya bunga bersaing, plafon besar dan tenor sumbangan panjang. Apa KTA yang sanggup dipakai ?

Saya menemukan KTA Mandiri milik Bank Mandiri. KTA Mandiri mempunyai fitur menarik yaitu:

• Plafon sumbangan sanggup hingga Rp 1 Miliar. Plafon KTA terbesar yang pernah saya temui.
• Tenor sumbangan KTA sanggup hingga 15 tahun. Lagi – lagi tenor KTA terpanjang yang saya pernah temui.
• Bunga sekitar 0.50% sd 0.54% flat per bulan. Salah satu bunga KTA terendah di pasar.

Berdasarkan data simulasi KTA Mandiri yang saya dapatkan, plafon Rp 500 juta dengan tenor 15 tahun maka cicilan Rp 6.8 juta per bulan.

Selengkapnya lihat di “Tabel Cicilan Simulasi KTA Mandiri 2019”.

Tapi, ada syarat jikalau ingin mengambil KTA Mandiri, yaitu Anda harus payroll di Bank Mandiri. Gaji Anda harus dibayarkan lewat Bank Mandiri.

Jika KTA Mandiri disetujui, pembayaran cicilan KTA Mandiri dilakukan secara potong honor atau auto-debet Bank Mandiri.

#4 Kredit Refinancing KPR

Setelah 3 pilihan kredit tanah, masih ada satu pilihan lagi, kebetulan ini yang saya gunakan, yaitu refinancing KPR. Apa itu refinancing KPR ?

Saat ini, saya sudah mempunyai sumbangan KPR yang sedang berjalan. Setiap bulan, cicilan sumbangan tersebut saya bayar secara teratur.

Dengan pembayaran tersebut, pokok sumbangan berkurang setiap bulan. Jumlah kewajipan kepada bank sudah turun dari awal sumbangan disetujui.

Di sisi lain, nilai rumah atau jaminan KPR saya meningkat. Hal ini seiring nilai properti yang mengalami peningkatan setiap tahun.

Saya kemudian mengajukan Refinancing KPR ke bank.

Refinancing KPR dilakukan bank dengan melaksanakan evaluasi ulang atau appraisal atas nilai rumah dan tanah saya ketika ini. Hasil appraisal dari nilai rumah dan tanah dikurangi dengan kewajiban sisa pokok pinjaman, sisanya ialah nilai sumbangan yang sanggup saya ambil.

Jadi, dengan eksisting KPR, saya sanggup mengambil sumbangan lagi tanpa perlu menambah jaminan lewat prosedur Refinancing ini.

Dana sumbangan hasil refinancing sanggup dipakai untuk membeli tanah. Refinancing membebaskan tujuan pengambilan dana.

Apa laba kredit kepemilikan tanah melalui Refinancing KPR:

• Tidak perlu jaminan tambahan. Manfaatkan jaminan yang sudah ada.
• Bunga mengikuti bunga KPR yang relatif lebih murah dibandingkan bunga Kredit Multiguna apalagi bunga KTA yang tinggi
• Proses pencairan lebih cepat alasannya pengajuan lewat bank yang sama yang mana bank tersebut sudah mempunyai track-record Anda.

Namun, yang perlu dicatat dalam refinancing ialah penambahan tenor pinjaman. Jika sebelumnya, sumbangan KPR akan lunas dalam 5 tahun lagi, maka dengan Refinancing KPR, tenor menjadi lebih panjang, contohnya tambah 10 tahun lagi, untuk meng-cover komplemen sumbangan baru.

Penambahan tenor sumbangan perlu dilihat, apakah melewati masa pensiun Anda. Bank biasanya mau memberikan keringanan hanya beberapa tahun untuk penambahan tenor melewati masa pensiun.

Misalnya, ketika ini usia 45 tahun, Anda mengajukan refinancing KPR yang menuntut tenor 15 tahun, maka sumbangan lunas ketika usia  60 tahun, yang 5 tahun diatas usia pensiun 55 tahun. Bank umumnya masih sanggup memberikan perpanjangan tenor lewat usia pensiun.

Proses Refinancing KPR, yang pernah saya jalani, cukup singkat dan mudah, yaitu:

1. Kirim ke bank slip honor dan surat keterangan kerja terbaru.
2. Bank melaksanakan verifikasi ke kantor kerja ketika ini
3. Bank melaksanakan appraisal ulang rumah dan tanah
4. Bank memilih keputusan kredit dan memberikan simulasi jumlah plafon yang disetujui dan cicilan yang baru
5. JIka semua sudah ok, bank dan nasabah melaksanakan kesepakatan kredit untuk pencairan pinjaman.

Setelah refinancing disetujui, bank menghitung biaya kredit dan biaya tersebut harus dibayar oleh nasabah pada ketika kesepakatan kredit. Biaya kredit refinancing mencakup beberapa hal, yaitu: biaya notaris, biaya appraisal dan biaya asuransi jiwa.

Dalam penawaran dari bank, ketika saya melaksanakan refinancing KPR Syariah di 2019. Komponen biaya yang harus saya bayar terlebih dahulu sebelum kesepakatan kredit dan pencairan sumbangan adalah:

• Biaya Pengikatan Jaminan (APHT)
• Biaya Notaris
• Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran
• Biaya Appraisal

Biaya Refinancing paling besar ialah asuransi jiwa dan asuransi kebakaran, Tapi, kedua asuransi sangat penting alasannya memberikan perlindungan jikalau terjadi resiko ajal debitur dan resiko kebakaran atas properti jaminan.

Ada banyak bank yang menunjukkan KPR Refinancing di 2019, antara lain: BCA, BTN, Mandiri, BNI, BRI dan bank – bank lainnya. Namun, paling mudah, berdasarkan pengalaman saya, ambil Refinancing di bank dimana KPR Anda berada ketika ini.

Karena dengan mengajukan Refinancing di bank dimana KPR Anda ketika ini, Anda akan mempunyai fasilitas sebagai berikut:

• Bank tahu track-record Anda dengan baik. Proses kredit menjadi lebih mudah.
• Anda lebih gampang sanggup diskon biaya. Bank tahu bahwa Anda nasabah loyal.
• Anda tidak perlu memindahkan dokumen jaminan ke bank lain. Proses pemindahan jaminan cukup merepotkan alasannya Anda harus melunasi sumbangan KPR di bank ketika ini dulu (butuh dana dimuka yang tidak kecil), semoga dokumen jaminan sanggup dikeluarkan, kemudian sesudah lunas Anda harus mengambil dokumen jaminan dan memindahkan ke bank yang akan memberikan kredit refinancing.

Kesimpulan

Ingin beli tanah tapi belum punya uang ? Ada beberapa opsi pilihan kredit kepemilikan tanah yang sanggup diambil.

Masing – masing opsi mempunyai kelebihan dan kekurangan. Silahkan dipilih opsi kredit pemilikan tanah (KPT) yang paling cocok dengan kondisi keuangan Anda.

Yang terang jikalau ingin punya tanah, jangan khawatir tidak punya uang untuk beli tanah, ada banyak sekali sumber pembiayaan yang sanggup Anda manfaatkan.

Sumber https://duwitmu.com

Share this post

Berlangganan update artikel terbaru via email: